Manutenzione Straordinaria
Manutenzione straordinaria, se ne sente spesso parlare in ambito immobiliare, in questo articolo vedremo a che cosa ci riferiamo.
Manutenzione Straordinaria: la definizione
Definita nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001, la manutenzione straordinaria ricomprende le opere e le modifiche necessarie per:
rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici;
frazionare o accorpare unità immobiliari con esecuzione di opere comprese quelle che comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico.
Tali interventi tuttavia non possono alterare la volumetria complessiva degli edifici né comportare modifiche delle destinazioni di uso. In merito al frazionamento e l’accorpamento è importante mantenere l’originaria destinazione d’uso delle unità immobiliari.
Manutenzione Straordinaria: gli interventi che vi rientrano
I lavori di manutenzione straordinaria si suddividono in interventi su opere esterne ed interne. Di seguito l’elenco aggiornato con gli interventi introdotti dal decreto legge 133/2014 noto come decreto Sblocca Italia.
Opere esterne
rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi.
Opere interne
consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione);
sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti senza però modificare le quote di colmo o gronda;
rifacimento di scale e rampe;
realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari;
rifacimento o modifica integrale degli impianti compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo senza però alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso;
frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare che però non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
installazione di ascensori e scale di sicurezza;
interventi finalizzati al risparmio energetico come ad esempio la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico con la coibentazione (tecnica per isolare due sistemi che possiedono condizioni ambientali differenti grazie alla quale si inibisce lo scambio di calore tra i due sistemi).
Procedure edilizie necessarie per la realizzazione delle opere di manutanzione straordinaria
Due sono le procedure relative alle opere di manutenzione straordinaria: la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) e la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).
Consultando, nello specifico, il Sito istituzionale del Comune di Genova si evince quanto segue:
La CILA si presenta per realizzare i seguenti interventi :
manutenzione straordinaria non comportante l’esecuzione di opere strutturali (es: quando si cambia la distribuzione degli ambienti con la demolizione e costruzione di tramezzi e mura divisorie interne non portanti, o l’apertura o chiusure di porte ed infissi);
restauro e risanamento conservativo non comportante l’esecuzione di opere strutturali
accorpamento e frazionamento di unità immobiliari senza interessamento di parti strutturali e senza cambio d’uso
eliminazione delle barriere architettoniche esterne
attività di ricerca del sottosuolo (in aree interne al centro edificato)
Movimenti di terra non inerenti all’attività agricola (es: creazione di piscine o rifacimento o creazione di allacci fognari che apportano modifiche al percorso e alle caratteristiche della rete
serre mobili stagionali (con struttura in muratura)
realizzazione di pertinenze minori
realizzazione di interventi (non comportanti nuove costruzioni) non assoggettati a Permesso di Costruire o a SCIA
L’attività edilizia oggetto di CILA può essere iniziata dalla data di presentazione della stessa.
Per le stesse attività edilizie può essere presentata anche una CILA per lavori in corso o per lavori già interamente eseguiti (cosiddetta CILA in Sanatoria) con il pagamento di una sanzione amministrativa.
Per la presentazione della CILA dovrà essere incaricato un professionista abilitato (ingegnere,architetto,geometra od altro professionista equipollente regolarmente abilitato ed iscritto ad un albo professionale) che dovrà predisporre un progetto corredato di un’istanza a firma del richiedente.
La Segnalazione Certificata Inizio Attività – SCIA – si presenta per realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio che comportano l’aumento delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici.
Agevolazioni fiscali e bonus per manutenzione straordinaria
Se si eseguono dei lavori di manutenzione straordinaria si potrà usufruire di agevolazioni fiscali e bonus, sia per interventi sull’immobile che su parti comuni di edifici residenziali.
La Legge di Bilancio 2020 ha prorogato la detrazione fiscale per i lavori di manutenzione straordinaria fino al 31 dicembre 2020 (bonus ristrutturazione 2020). Si tratta di una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute al 31 dicembre 2020, fino ad un massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
L’elenco dei lavori per cui spetta la detrazione è il seguente:
Sostituzione infissi esterni, finestre;
Sostituzione persiane;
Opere accessorie che non modificano il volume dell’immobile;
Realizzazione di servizi igienici (rifacimento del bagno);
Sostituzione caldaia interna o esterna, privata o condominiale;
Consolidamento delle fondamenta;
Rifacimento di scale;
Rifacimento di muri e recinzioni;
Sostituzione di solai o tramezzi;
Lavori di bonifica del terreno, ma solo se necessari per la ristrutturazione delle fognature.
IVA agevolata al 10%
Per le prestazioni di servizi inerenti ai lavori di manutenzione straordinaria realizzati sugli immobili abitativi e per l’acquisto di determinati beni è prevista l’applicazione dell’IVA ridotta al 10%. Per usufruire dell’IVA agevolata sui beni ricorda che l’acquisto deve essere fatto dall’azienda a cui commissioni i lavori. Quest’ultima immetterà poi la fattura addebitando il costo dei materiali e della manodopera applicando l’IVA al 10%.
Ecobonus 2020
Altro interessante bonus da sfruttare per gli interventi di manutenzione straordinaria inerenti al risparmio energetico (es. installazione pannelli solari) su edifici esistenti. Si tratta di una detrazione IRPEF o IRES, che vanno dal 50% al 70% a seconda del lavoro effettuato per singole unità immobiliari e che arriva all’85% per i lavori condominiali. La detrazione viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo
Bonus Mobili
I lavori di manutenzione straordinaria su edifici residenziali danno diritto inoltre a fruire del bonus mobili cioè la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. Il bonus mobili spetta per l’acquisto di mobili nuovi: cucine, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi, apparecchi di illuminazione; elettrodomestici nuovi: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi per la cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.
